【问题】民法典抵押权章要点解读融金尚法社
本文作者王鑫肖琼
转自 上海浦法 特别提示凡本号注明源或转自的作品均转载自媒体，版权归原作者及原出处所有。所分享内容为作者个人观点，仅供读者学参考，不代表本号观点 编者按 总书记强调，民法典要实施好，就必须让民法典走到群众身边走进群众心里。为了便于大家更好地学民法典，也为了更好地宣传民法典，我金融庭融金尚法社及时组织学，对民法典与金融商事审判密切相关的部分进行要点解读。仅为个人观点，供大家参考。今天推出的是民法典物权编抵押权章要点整理。 394条 抵押权概念 第394条 为担保债的履行，债人或者第三人不转移财的占有，将该财抵给债权人的，债人不履行到期债或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财优先受偿。 前款规定的债人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财为抵押财。 本条是关于抵押权的概念，较物权法内容无变化，抵押权的目的是为了担保债的履行，保障债权人的利益。抵押权的客体是抵押财，包括动不动和不动权利。设立抵押权并不转移财的占有，抵押物仍为抵押人所控制。实践会因债权转让或委托贷款而形成登记的抵押权人并非实际债权人的情形，因当事人对此均明知，应将债权受让人或委托人认定为实际抵押权人。 395条 抵押财范围 第395条 债人或者第三人有权处分的下列财可以抵押 一建筑物和其他土地附着物； 三海域使用权； 第180条 债人或者第三人有权处分的下列财可以抵押 一 建筑物和其他土地附着物； 三以招标拍卖公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； 本条是关于抵押财范围的规定，较物权法180条删除了以招标拍卖公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权，新增海域使用权。适用要点如下 1.债人或第三人有权处分的财。用于抵押的财须为债人或第三人享有所有权用益物权或依法有权处分的财。根据民法典311条的规定，抵押权同样适用善意取得制度。 2.抵押财的广泛性。民法典规定的抵押财范围十分广泛，采列举式负面清单式，主要包括不动动不动权利以及法律行政法规未禁止抵押的其他财，其不动权利包括土地经营权建设用地使用权海域使用权以及矿业权取水权养殖权等准物权。随着农村土地三权分置改革的推进，土地承包经营权的土地承包权和土地经营权相对分离，民法典322条规定了农村土地的土地经营权可以抵押，抵押权利从土地承包经营权缩减至土地经营权，抵押财范围从四荒用地扩及所有的农村土地，因此本条删除了以招标拍卖公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权，不再赘述。 3.动抵押与质押并存时的清偿顺位。同一动上既存在抵押权又存在质权时，根据动公示的先后顺序受偿。动抵押权以登记为公示要件，质权以占有为公示要件，先公示的优先受偿。质权有效设立，抵押权未办理抵押登记的，质权优先于抵押权；质权未有效设立，抵押权未办理抵押登记的，因此时抵押权已经有效设立，故抵押权优先受偿。 396条 特定动浮动抵押 第396条 企业个体工商户农业生经营者可以将现有的以及将有的生设备原材料半成品品抵押，债人不履行到期债或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就抵押财确定时的动优先受偿。 第181条 经当事人书面协议，企业个体工商户农业生经营者可以将现有的以及将有的生设备原材料半成品品抵押，债人不履行到期债或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动优先受偿。 本条是关于浮动抵押的规定，较物权法181条，删除了对浮动抵押的要式规定经当事人书面协议，将抵押财结晶的时间点由实现抵押权时变更为抵押财确定时。适用要点如下 1.浮动抵押的特殊性。1主体特殊。浮动抵押权的主体是企业个体工商户 农业生经营者。浮动抵押制度的初衷主要是为了解决企业和农民生经营贷款难的困境。2抵押财特殊。浮动抵押财范围限于现有的和将有的生设备原材料半成品和品等特定动，除此之外的其他动和不动都不得作为抵押财。3抵押财具有不确定性。抵押财动态变化，只有当发生法定或约定事由时，浮动抵押财确定，抵押权人才能真正实现抵押权。 2.抵押财确定时间。浮动抵押权设定后，抵押财仍具有不特定性。只有当发生法定或约定事由时，浮动抵押财确定，抵押权人才能真正实现抵押权。民法典规定抵押财确定的四种情形，同样适用于浮动抵押，即1债履行期限届满，债权未实现；2抵押人被宣告破或者解散清算；3当事人约定的实现抵押权的情形；4严重影响债权实现的其他情形。 3.浮动抵押的清偿顺位。企业将其现有的以及将有的生设备原材料半成品及品等财既设定浮动抵押，又对其部分生设备等财设定动抵押，并都办理了抵押登记的，登记在先的抵押权优先受偿。 397条 房地一体抵押 第397条 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。 抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财视为一并抵押。 第182条 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。 抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财视为一并抵押。 本条是关于建筑物与建设用地使用权同时抵押规则的规定。较物权法182条仅作文字性修改，实践，根据房地一体规则，关于建筑物与建设用地使用权抵押主要分为以下两种情况 1.法定一并抵押。抵押人仅办理了房屋所有权抵押登记，未办理建设用地使用权抵押登记；或者仅办理了建设用地使用权抵押登记，未办理房屋所有权抵押登记，在实现抵押权时，没有办理抵押登记的建设用地使用权或房屋所有权同样一并作为抵押财。 2.分别抵押的，登记优先。房地分别抵押的，应当将建筑物和建设用地使用权视为同一财处理，但抵押权人仅在抵押财范围内享有优先受偿权，清偿顺序依照民法典第414条的规定确定登记在先的先清偿；同时登记的，按照债权比例清偿。同一天登记的，视为同时登记。 398条 乡镇村企业的建筑物和建设用地使用权抵押限制 第398条 乡镇村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。 本条是关于乡镇村企业的建筑物和建设用地使用权抵押限制的规定，内容与物权法相比无变化。适用要点如下 1.乡镇村企业的建设用地使用权不得单独抵押。这是由于我对耕地进行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地。如果允许对农村建设用地使用权进行抵押，一旦抵押权实现，势必会造成建设用地使用权转让的后果，极有可能将农村集体所有的土地转变为城市建设用地。 2.可与厂房等建筑物一并抵押。乡镇村企业在发展过程也面临融资问题，为了促进乡镇村企业的发展，法律允许以乡镇村企业的厂房等建筑物抵押。此时，可以贯彻地随房走的原则，将建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以集体所有土地的使用权依法抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。这点在民法典418条得到体现。 399条 禁止抵押范围 第399条 下列财不得抵押 二宅基地自留地自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外； 三学校幼儿园医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施医疗卫生设施和其他公益设施； 第184条 下列财不得抵押 二耕地宅基地自留地自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外； 三学校幼儿园医等以公益为目的的事业单位社会团体的教育设施医疗卫生设施和其他社会公益设施； 本条是关于禁止抵押物的规定，主要包括部分不动公益设施权利瑕疵物以及其他法律行政法规禁止的抵押物，较物权法184条的规定，作了两处修改 1.删除了耕地。此举是为了贯彻落实2014年颁布的关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见所规定的，在落实农村土地集体所有权的基础上，稳定农户承包权放活土地经营权，允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资，适应土地经营权入市的需求，促进农村土地金融发展。在农村土地权属实行三权分置后，土地经营权可以抵押。 2.将医等以公益为目的的事业单位社会团体更改为医疗机构等为公益目的成立的非营利法人，将其他社会公益设施更改为其他公益设施，这主要是由于在我民法典颁布后有了非营利法人这个概念，立法这样表述更为准确。事实上，民营医作为营利性医疗机构在我长期存在和发展，关于城镇医疗机构分类管理的实施意见规定城镇个体诊所私立医股份制股份合作制和外合资合作医疗机构一般定为营利性医疗机构。因此有必要将非营利法人与营利法人的财作出区分。 400条 抵押合同 第400条 设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。 一被担保债权的种类和数额； 三抵押财的名称数量等情况； 第185条 设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。 一 被担保债权的种类和数额； 三抵押财的名称数量质量状况所在地所有权归属或者使用权归属； 本条是关于抵押合同的规定，与物权法185条相比，删除了质量状况所在地所有权归属或者使用权归属的列举式表述，而是用等情况进行了概括式描述，文字上更加精简。对于抵押合同的规定，应从其法律形式和合同条款内容进行理解 1.抵押合同是法定要式合同。抵押合同应当采用书面形式订立。考虑到抵押合同涉及的财数额往往较大，法律关系较为复杂，尤其是在抵押人是债人以外第三人的情况下，因涉及第三人的利益，更须要求当事人以审慎的态度保全证据，故对形式予以严格要求。 2.无权处分抵押合同有效。抵押合同的订立是物权发生变动的原因行为，属于债权关系范畴。抵押权有效，除了要求抵押合同合法有效外，还须符合物权法的公示原则；抵押合同的效力，则依据民法典合同编判定，民法典597条认可无权处分合同有效。 3.未依法依约登记的后果。不动抵押权未经登记不设立，但不影响抵押合同的效力。在抵押合同有效不动抵押权未设立的情形之下，抵押人未尽登记义，构成违约行为，抵押权人可以请求抵押人继续履行抵押合同办理抵押登记，亦可以就主债不能清偿的部分，以抵押财的价值为限，向抵押人主张违约损害赔偿责任。 4.担保的范围。包括主债权及其利息违约金损害赔偿金保管担保财和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，从其约定。以登记作为公示方式的不动担保物权的担保范围，一般应当以登记的范围为准。担保物权登记范围与合同约定不一致时，对于一般抵押应当以合同约定为准，对于最高额抵押，应当以登记的担保范围为准。 5.抵押合同无效的责任。抵押合同被确认无效后，债人抵押人债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。 401条 流押效力 第401条 抵押权人在债履行期限届满前，与抵押人约定债人不履行到期债时抵押财归债权人所有的，只能依法就抵押财优先受偿。 第186条 抵押权人在债履行期届满前，不得与抵押人约定债人不履行到期债时抵押财归债权人所有。 本条是关于流押契约有限承认的规定，相比物权法对流押契约的绝对禁止，本条删除不得二字，增加了只能依法就抵押财优先受偿，对流押契约作出了有限承认。适用要点如下 1.物权法对流押契约作出绝对禁止，一方面是为防止债权人利用优势地位对债人进行盘剥，从而造成债权人和债人的利益严重失衡的考虑，另一方面是防止债权人与债人恶意串通，通过设立流押契约侵害第三人的合法权益。而民法典对流押契约作出有限承认，规定当事人之间约定流押条款的，只能依法就抵押财优先受偿，以最大程度地达到保护债人利益的目的。债权人与债人约定流押条款，债人不履行到期债时，债权人对抵押财不取得所有权，而是享有抵押权。 2.让与担保。让与担保是指为了担保债权的实现，债人或者第三人与债权人订立合同，约定将财形式上转让至债权人名下，债人到期清偿债，债权人将该财返还给债人或第三人，债人到期没有清偿债，债权人可以对财拍卖变卖折价并优先受偿。区分让与担保和流押契约的标准之一在于是否约定清算程序。如果双方约定债人到期没有清偿债，债权人可以对财拍卖变卖折价偿还债权的，这样的协议应当是有效的，而如果约定债人到期没有清偿债，财归债权人所有的，则属于流押契约，应按照流押相关规定处理。 402条 不动抵押登记 第402条 以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 第187条 以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 本条是关于不动抵押登记的规定，内容较物权法仅作文字性修改，本条规定以建筑物和其他土地附着物建设用地使用权海域使用权正在建造的建筑物这些不动抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。要点如下 1.登记生效。我对不动抵押权采取登记生效主义，即不动抵押权以登记作为生效要件，未经登记，抵押权不发生物权效力，更不能对抗第三人。 2.预告登记效力。对于以正在建造的建筑物抵押的，根据民法典221条的规定，为保障将实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记仅生债权效力，但未经预告登记的权利人同意，处分该不动的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者能够进行不动登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。 3.区分抵押合同的效力和抵押权的效力。在抵押关系，抵押权的设定是物权变动的情形，抵押合同的订立是物权发生变动的原因行为，属于债权关系范畴。抵押权有效，除了要求抵押合同合法有效外，还须符合物权法的公示原则。抵押合同的效力，则依据民法典合同编判定，登记对抵押合同的效力没有影响，但抵押合同无效的，则不生抵押权效力。 4.抵押权的善意取得。民法典311条对物权是否适用善意取得制度作出了明确的规定无处分权人将不动或者动转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动或者动的所有权一受让人受让该不动或者动时是善意；二以合理的价格转让；三转让的不动或者动依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动或者动的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。该条文明确规定了物权的善意取得制度。结合担保法司法解释对质权和留置权适用善意取得制度的规定，抵押权与质权留置权同属于担保物权，因此，抵押权应同样适用善意取得制度。 403条 动抵押效力 第403条 以动抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。 第188条 以本法第一百八十条第一款第四项第六项规定的财或者第五项规定的正在建造的船舶航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。 本条是关于动抵押效力的规定，将物权法第188条关于本法第一百八十条第一款第四项第六项规定的财或者第五项规定的正在建造的船舶航空器的表述更改为动，直接采用概括的方式明确了动抵押的效力。适用要点如下 1.动抵押权自合同生效时设立。我对动抵押权采用登记对抗主义，即抵押权不以登记为生效要件，抵押权自抵押合同成立后即设立，但未办理登记，不得对抗善意第三人。 2.登记具有对抗力。动抵押办理登记，可以对抗善意第三人。司法实践应关注如何判断第三人是否善意，判断关键在于第三人主观上是否对该抵押财抵押权的存在根本不知情。明知或应当知道该动之上存在抵押权的第三人应解释为恶意。 404条 动抵押权无追及效力 第404条 以动抵押的，不得对抗正常经营活动已经支付合理价款并取得抵押财的买受人。 第189条 企业个体工商户农业生经营者以本法第一百八十一条规定的动抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。 依照本法第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动已支付合理价款并取得抵押财的买受人。 本条是关于动抵押权无追及效力的规定。较物权法189条，本条直接删除第一款企业个体工商户农业生经营者以本法第一百八十一条规定的动抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人的规定，并将第2款的依照本法第一百八十一条规定抵押的改为以动抵押的，物权法第189条虽然也对买受人权利不受追及给予了相似规定，但限于浮动抵押权的行使，本条将标的物扩大到所有被设定抵押的动的范围，对所有动抵押采取买受人权利不受追及的保护方式，实际上是确立了一项新的制度，即动抵押权无追及效力的制度，是立法的创新。适用要点如下 1.不得对抗善意买受人。动抵押办理登记后，可以生对抗善意第三人的效力，但是却不得对抗正常经营活动已支付价款并取得抵押财占有的买受人。 2.善意买受人的认定标准1该抵押财的买受人支付了合理对价；2买受人已经取得抵押财，即该抵押财的所有权已转移给买受人；3出于正常经营活动的需要。所谓的正常经营指的是出让人须是以出卖某类动为业的人，出卖的物也要符合商业惯例。判断出卖人是否为正常经营买受人支付的价款是否合理，都要根据一般的交易惯认定。 405条 抵押权和租赁权关系 第405条 抵押权设立前，抵押财已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。 第190条 订立抵押合同前抵押财已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 本条是关于抵押权和租赁权关系的规定，确立了抵押不破租赁原则。物权法190条规定了先出租后抵押和先抵押后出租两种情形，较物权法不同之处在于，本条将第一句订立抵押合同前抵押财已出租的修改为抵押权设立前，抵押财已经出租并转移占有的，并删除了第二句抵押权设立后抵押财出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。适用要点如下 1.抵押不破租赁。租赁权在抵押权设立之前已经存在，原租赁关系不因抵押权的存在而受到影响，租赁权可以对抗抵押权继续有效存在。本条将订立抵押合同前修改为抵押权设立前是因为仅以订立抵押合同这一时间点判断抵押权与租赁权设立的先后并不全面。我对动和不动抵押权的设立分别采取了登记对抗主义和登记生效主义。对于动抵押，抵押合同生效的，抵押权设立；对于不动抵押，以抵押登记作为抵押权设立的要件。因此，对于仅订立抵押合同的不动，抵押权并未设立。 2.租赁权成立须满足合意占有。本条在抵押财已出租后面增加并转移占有，是因为占有作为一种物权公示方法能够将租赁关系予以公示，从而使抵押权人知悉租赁关系的存在。该处的修改使得文义表述更为严谨。 406条 抵押物处分 第406条 抵押期间，抵押人可以转让抵押财。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财转让的，抵押权不受影响。 抵押人转让抵押财的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债人清偿。 第191条 抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财，但受让人代为清偿债消灭抵押权的除外。 本条是关于抵押物处分的规定，较物权法191条有重大变化，本条规定在承认抵押权有追及力的基础上，认可抵押人有权转让抵押财。适用要点如下 1.抵押财可转让。抵押期间，抵押人可以转让抵押财。如果当事人对此另有约定的，按照其约定。 2.转让不影响抵押权效力。抵押期间，抵押人将抵押财转让的，抵押权具有追及效力，抵押权人可以向受让人主张抵押权。 3.及时通知抵押权人的义。抵押人转让抵押财的，应当及时通知抵押权人。通知义性质上属于附随义，抵押人未尽通知义不影响转让合同效力。之所以规定抵押人负有通知义，一是便于抵押权人决定是否请求抵押人提前清偿债或者提存，二是抵押权人才能向受让人主张抵押权。 407条 抵押权的从属性 第407条 抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第192条 抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 本条是关于抵押权处分从属性的规定，较物权法内容无实质性变化，适用要点如下 1.不得单独转让。抵押权随着主债权转让而一并转让，转让后是否必须重新办理抵押登记手续或者抵押权变更手续？我们认为，抵押权随着主债权而一并转让，债权受让人取得的抵押权系基于法律的明文规定，并非基于新的抵押合同重新设定抵押权，无需办理抵押权转移登记。 2.例外情形法律另有规定，或当事人另有约定。例如民法典第421条规定，最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让。当事人另有约定，既可以是抵押权人在转让债权时与受让人约定只转让债权而不转让担保该债权的抵押权，也可以是第三人专为特定的债权人设定抵押的，该第三人与债权人约定，被担保债权转让未经其同意的，抵押权因债权的转让而消灭。 3.抵押债从属性。抵押人承担的抵押责任范围不应当大于主债。当事人约定的担保责任的范围大于主债的，如针对担保责任约定专门的违约责任担保责任的数额高于主债担保责任约定的利息高于主债利息担保责任的履行期先于主债履行期届满，等等，均应当认定大于主债部分的约定无效，从而使担保责任缩减至主债的范围。 408条 抵押人的保管义 第408条 抵押人的行为足以使抵押财价值减少的，抵押权人有权请求抵押人停止其行为；抵押财价值减少的，抵押权人有权请求恢复抵押财的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财的价值，也不提供担保的，抵押权人有权请求债人提前清偿债。 第193条 抵押人的行为足以使抵押财价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债人提前清偿债。 本条是关于抵押人保管义的规定，较物权法内容仅作文字性修改。为了保障抵押权人在债不能得到履行时，有足够的抵押物能够保障债的实现，抵押人有义妥善保管抵押物，保障抵押物不受到价值减少的危险。因抵押人保管不善造成抵押财价值减少的，抵押权人有权请求恢复或者要求抵押人提供与减少价值相应的担保。否则，抵押权人有权请求抵押人提前清偿债。根据民法典390条的规定，抵押期间，抵押财毁损灭失或者被征收等，抵押权人可以就获得的保险金赔偿金或者补偿金等优先受偿。主债权的履行期限未届满的，也可以提存该保险金赔偿金或者补偿金等。 409条 抵押权及其顺位处分 第409条 抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容。但是，抵押权的变更未经其他抵押权人书面同意的，不得对其他抵押权人生不利影响。 债人以自己的财设定抵押，抵押权人放弃该抵押权抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但是其他担保人承诺仍然提供担保的除外。 第194条 抵押权人放弃抵押权抵押权的顺位及变更。 抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人生不利影响。 债人以自己的财设定抵押，抵押权人放弃该抵押权抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。 本条是关于抵押权及其顺位处分的规定，与物权法194条基本一致。适用要点如下 1.抵押权可放弃。抵押权人既可以放弃抵押权，也可以放弃抵押权的顺位，无需经过抵押人或其他抵押权人同意。抵押权一经放弃，即归于消灭；抵押权顺位一经放弃，抵押权人不再享受优先受偿次序利益，主要分为两种情形1先顺位抵押权人为了特定后顺位抵押权人的利益主动放弃自己优先受偿的顺位，其他抵押权人的顺位没有变动，放弃先顺位的抵押权人与该特定后顺位抵押权人成为同一顺位，将他们应受分配的金额合计后，按照各自债权额的比例予以分配；2先顺位的抵押权人彻底放弃自己的顺位，成为最后顺位的抵押权人，后顺位的抵押权人的顺位依次上升。 2.抵押权的内容顺位可变更。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容。未经其他抵押权人书面同意的，不得对其他抵押权人生不利影响。 3.对债人自身抵押物权利放弃的后果。被担保的债权既有债人以自己财设定的抵押担保，又有其他担保，若抵押权人放弃该抵押权抵押权顺位或变更抵押权，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任。例外规定是其他担保人承诺仍然提供担保的，其担保责任不予免除。 410条 抵押权的实现 第410条 债人不履行到期债或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财折价或者以拍卖变卖该抵押财所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法撤销该协议。 第195条 债人不履行到期债或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财折价或者以拍卖变卖该抵押财所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法撤销该协议。 本条是关于抵押权的实现的规定，较物权法195条，删除了在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内的除斥期间限制，有利于防止抵押权人与抵押人通谋损害其他债权人利益，等维护各债权人的利益。本条规定了抵押权的实现条件为债人不履行到期债或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，实现方式有折价拍卖变卖三种，协议实现抵押权并非司法实现抵押权的必经程序。折价或者变卖的，应当参照市场价格。但同时需要注意以下几点问题 1.根据民事诉讼法及民事诉讼法司法解释的规定，担保物权人包括抵押权人质权人留置权人和其他有权请求实现担保物权的人包括抵押人出质人财被留置的债人或者所有权人等有权向法申请实现担保物权特别程序。法审查实现担保物权特别程序案件后，当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，法裁定准许拍卖变卖担保财，当事人依据该裁定可以向人民法申请执行；当事人对实现担保物权有部分实质性争议的，可以就无争议部分裁定准许拍卖变卖担保财；当事人对实现担保物权有实质性争议的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法提起诉讼。需要特别注意的是，实现担保物权特别程序案件实行一审终审。当事人认为裁定有错误的，可以在收到裁定之日起十五日内向作出该裁定的法提出异议。法经审查，异议成立或者部分成立的，作出新的裁定撤销或者改变原裁定；异议不成立的，裁定驳回。 2.关于混合担保的追偿权。2019年最高法九民纪要第56条明确，被担保的债权既有保证又有第三人提供的物的担保的，担保法司法解释第38条明确规定，承担了担保责任的担保人可以要求其他担保人清偿其应当分担的份额。但物权法第176条并未作出类似规定，根据物权法第178条关于担保法与本法的规定不一致的，适用本法的规定，承担了担保责任的担保人向其他担保人追偿的，人民法不予支持，但担保人在担保合同约定可以相互追偿的除外。即担保人在担保合同约定可以相互追偿的除外，在混合担保，承担了担保责任的担保人向其他担保人追偿的，人民法不予支持。 411条 浮动抵押物的确定 第411条 依据本法第三百九十六条规定设定抵押的，抵押财自下列情形之一发生时确定 一债履行期限届满，债权未实现； 二 抵押人被宣告破或者解散； 第196条 依照本法第一百八十一条规定设定抵押的，抵押财自下列情形之一发生时确定 一 债履行期届满，债权未实现； 二 抵押人被宣告破或者被撤销； 本条是关于浮动抵押物确定的规定，较物权法196条作文字性修改，将被撤销修改为解散，是由于法人解散的情形不仅限于被撤销，修改后立法语言更加严谨。适用要点如下 1.浮动抵押物确定的四种情形。债履行期限届满，债权未实现；抵押人被宣告破或者解散；当事人约定的实现抵押权的情形；严重影响债权实现的其他情形。 2.区分浮动抵押权的设立时间和浮动抵押财的确定时间。浮动抵押权系在动上设置，故其设立时间是抵押合同生效时，采登记对抗主义；浮动抵押财的确定时间是本条列举的四种情形发生的时间。决定浮动抵押权和质押权优先受偿顺序的是浮动抵押权的设立时间，与浮动抵押财的确定时间无关。实，因浮动抵押财同时被设定质押，质押权人会主张因浮动抵押财的确定时间晚于质权设立的时间，故浮动抵押权劣后于质押权。该主张混淆了浮动抵押财的确定时间和浮动抵押权的确立时间。 412条 抵押财孳息 第412条 债人不履行到期债或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财被人民法依法扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财的天然孳息或者法定孳息，但是抵押权人未通知应当清偿法定孳息义人的除外。 第197条 债人不履行到期债或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财被人民法依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义人的除外。 本条是关于抵押财孳息的规定，与物权法197条基本一致。本条明确了抵押财的孳息归属抵押期间，因抵押财的使用而生的孳息归抵押人所有，抵押权的效力不应及于该孳息；因抵押权人行使抵押权致使抵押财被法扣押，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财的天然孳息或者法定孳息，收取法定孳息的，抵押权人还应通知应当清偿法定孳息义人；收取孳息付出的费用应当首先得到冲抵。 413条 抵押财变现后的处理 第413条 抵押财折价或者拍卖变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债人清偿。 本条是关于抵押财变现后的处理，较物权法内容无变化。抵押财折价或者拍卖变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，其价款不足债权数额的部分由债人清偿。 414条 抵押物清偿顺序 第414条 同一财向两个以上债权人抵押的，拍卖变卖抵押财所得的价款依照下列规定清偿 一抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序； 二抵押权已经登记的先于未登记的受偿； 其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款规定。 第199条 同一财向两个以上债权人抵押的，拍卖变卖抵押财所得的价款依照下列规定清偿 一抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿； 二抵押权已登记的先于未登记的受偿； 本条是关于抵押物清偿顺序的规定，本条规定和物权法第199条的区别在于，删除了物权法第199条第1款第1项后句顺序相同的，按照债权比例清偿，前句予以保留，并增加时间二字，表述更为严谨。增加第2款其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款规定，也就是说，除了抵押权，权利质权等其他可以登记的担保物权，清偿顺序也适用本条规定，从而统一了担保物权的清偿顺位规则。本条适用要点如下 1.抵押权顺位的一般规则。遵循登记决定登记优先的原则。已经登记的抵押权先于未登记的抵押权优先受偿；都已经登记的，按照登记的先后顺序清偿；都没有登记的抵押权，按债权比例受偿。 2.其他担保物权参照本条规定。其他担保物权以登记作为公示的，也可以参照抵押权的清偿顺序规则确定清偿顺序。这样，担保物权的清偿顺序就有了统一的法理基础，即公示在先，权利在先。 3.约定范围与登记范围不一致或未作登记的后果。以登记作为公示方式的不动担保物权的担保范围，一般应当以登记的范围为准。担保物权登记范围与合同约定不一致时，对于一般抵押应当以合同约定为准；对于最高额抵押，应当以登记的担保范围为准。 415条 不同担保物权的清偿顺位 第415条 同一财既设立抵押权又设立质权的，拍卖变卖该财所得的价款按照登记交付的时间先后确定清偿顺序。 本条是关于不同担保物权的清偿顺位的规定，较物权法是新增规定。抵押权与质权的标的只有在动上才发生重合，同一动上设定的抵押权和质权清偿顺序的先后，要根据登记交付的时间判断，具体分为以下几种情形 1.按公示时间先后顺序。质权的设立以标的物交付为生效要件，一经设立即已完成公示，动抵押权采登记对抗主义。具体说一是质权有效设立，抵押权也已办理登记的，根据公示时间先后确定清偿顺序质权设立在先，质权人先受偿；抵押权登记在先，抵押权人先受偿；质权设立和抵押权登记同一天的，视为顺位相同，按照债权比例受偿。二是质权有效设立，抵押权未办理抵押登记的，有效设立的质权优先于抵押权。三是质权未有效设立，抵押权未办理抵押登记，此时抵押权已经有效设立，抵押权人优先受偿。 2.均未公示的，按债权比例受偿。若质权和抵押权均没有进行公示，那么按照民法典414条之规定，依债权比例进行受偿。 416条 动购买价款抵押担保优先权超级优先权 第416条 动抵押担保的主债权是抵押物的价款，标的物交付后十日内办理抵押登记的，该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿，但是留置权人除外。 本条是关于动购买价款抵押担保优先权的规定，是新增内容。买受人从出卖人处购买某动，由于该动价款不能全部支付，便可和出卖人约定，将该动抵押给出卖人，并在法定时间内办理抵押登记。由此，出卖人取得该动的抵押权，且该抵押权优先顺位高于其他担保物权人的优先顺位，即使后者已经公示在先。购买价款抵押担保优先权可谓是超级优先权，其适用要点如下 1.特征。1动抵押担保的主债权是抵押物的价款；2效力优先于抵押物上其他担保物权，即使其设立时间在后，也享有最优先的顺位，是一种法定优先权；3不得对抗抵押物上的留置权。 2.登记时间限定。购买价金担保权应在标的物交付后10日内办理动抵押登记。此处的标的物交付应解释为移转标的物所有权意义上的交付，包括现实交付和拟制交付。超出10天办理登记的，仅是丧失超级优先效力，并不因此丧失动担保效力。 3.抵押权人范围。有学者认为，动购买价款抵押担保权的抵押权人不仅包括抵押物的出卖人，还应包括为该动购置提供所需价款的贷款人。动购买价款抵押权制度的目的在于便利债人融资，保障其融资能力不因在先担保物权而受到阻碍。当债人从金融机构等贷款人处获得货款，付清价款后取得动，此时贷款人理应也可以成为动购买价款抵押权的抵押权人。 417条 以建设用地使用权抵押的特别规定 第417条 建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。 第200条 建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。 本条是关于以建设用地使用权抵押的特别规定的规定，较物权法内容无变化。适用要点如下 1.抵押权效力范围包括土地使用权及其范围内的建筑物，但是如果以建设用地使用权设定抵押权时，土地上尚没有建筑物则抵押权设定后新增的建筑物不能归于抵押财。 2.虽然新增建筑物不属于抵押财，也应当房随地走，将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。此时，由于新增建筑物不属于抵押财，处分新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。 418条 以集体所有土地使用权抵押的特别规定 第418条 以集体所有土地的使用权依法抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。 第201条 依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的，或者依照本法第一百八十三条规定以乡镇村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。 本条是关于以集体所有土地使用权抵押的特别规定，对比物权法第201条，将依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的，或者依照本法第一百八十三条规定以乡镇村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的修改为以集体所有土地的使用权依法抵押的，立法语言更简练，涵盖范围更宽，不仅包括以乡镇村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押的情况，也包括农村土地三权分置的土地经营权的抵押。法律这样规定，是出于保护我农村集体所有土地，防止集体所有农业用地流失的考虑。 419条 抵押权存续期间 第419条 抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法不予保护。 本条是关于抵押权存续期间的规定，较物权法内容无变化。抵押权行使期间，是主债权的诉讼时效期间。适用要点如下 1.主债权时效内行使。结合民法典第188条有关诉讼时效制度的规定，如果自主债权受到侵害之日起，债权人一直未行使权利，那么自债权人知道或者应当知道其权利受到侵害之日起三年是主债权的诉讼时效，同时也是主债权所担保的抵押权的存续期间。 2.未行使的，权利丧失。抵押权人应当在主债权的诉讼时效期间内行使抵押权。抵押权人在主债权诉讼时效届满前未行使抵押权，抵押人在主债权诉讼时效届满后请求涂销抵押权登记的，人民法依法予以支持。 420条 最高额抵押的概念 第420条 为担保债的履行，债人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财的，债人不履行到期债或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财优先受偿。 最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。 本条是关于最高额抵押的概念的规定，较物权法内容无变化。具有以下特征 1.抵押财确定。和浮动抵押不同，最高额抵押是在特定财上设定担保物权，最高额抵押权设立之初，抵押物就是确定的。 2.被担保债权相对不确定。与一般抵押权所担保的债权是特定既存的债权不同，最高额抵押是为一定期间内连续发生的债权提供担保，其担保的债权的发生具有连续性，在最高额抵押权设立之初是不确定的，随着交易活动不断生或消灭，只有在特定情形下，即约定的期间届满时，最高额抵押权所担保的债权才会确定。 3.最高额抵押权设立前的债权可通过约定纳入担保范围。一般情况下最高额抵押是为将连续发生的债权提供的担保，但是本条第2款也规定了最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。因此，最高额抵押设立时，可以将已存在和特定的债权纳入最高额抵押担保的债权范围。 4.最高额抵押权有最高债权额限度。一般抵押权在设立之时，其担保的债权的数额已经确定，但最高额抵押权的债权具有不确定性，但是担保物的价值确实相对确定的，如果连续发生的债超过担保物的价值，则对债权人不利。因此，最高额抵押权对未可能发生的债权数额设置了最高限度。 最高额抵押权相比于一般抵押权，最大的特殊之初在于可以担保将一定期间内将要连续发生的债权，而不需要在每一个债权上设立一个担保物权，在如银行授信等连续交易往的商业模式，采取最高额抵押的方式，可以简化手续，减少交易成本，有利于加速资金融通，促进经济发展。 421条 最高额抵押所担保的主债权部分转让 第421条 最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但是当事人另有约定的除外。 第204条 最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。 本条是关于最高额抵押权所担保的主债权部分转让的规定，较物权法仅作文字性修改。最高额抵押权具有相对独立性，仅对全体债具有从属性，其并不随着部分债权的转让而转让。部分债权转让，最高额抵押权依然在其最高额度范围内为其他已发生的债权和将可能发生的债权提供担保。本条规定了当事人约定除外的情形。本条适用要点如下 1.最高额抵押权所担保的债权确定前，已发生的部分担保债权转让后，脱离该抵押关系，最高额抵押权不随债权转移。 2.最高额抵押权所担保的债权确定后，转变为一般抵押权，此时可随主债权一起转让。 3.最高额抵押权设立的前提是基础关系的存在，是为担保因基础关系而连 续发生的不特定债权而设立。因此，最高额抵押权随基础关系转让而转让，当基础关系消灭时，最高额抵押通过决算确定所担保债权的实际数额，转化为一般抵押权。 4.本条确立了部分债权转让时，最高额抵押权不得转让的原则性规定，但在但书赋予了当事人完全的意思自治的空间。审判实践应首先尊重当事人之间的约定，只要当事人之间就约定内容达成合意，不损害第三人利益，且完成了相关登记即可。 422条 最高额抵押合同条款变更 第422条 最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间债权范围以及最高债权额。但是，变更的内容不得对其他抵押权人生不利影响。 第205条 最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人生不利影响。 本条是关于最高额抵押合同条款变更的规定，较物权法仅作文字性修改，适用要点如下 1.变更时间。只有在最高额抵押权担保的债权确定前才可以变更，如果在债权确定之后，最高额抵押权与一般抵押权无异，此时对最高额抵押权的变更应当根据一般抵押权的变更规则进行。 2.协议变更内容。当事人协议变更的内容仅限于债权确定的期间范围以及最高债权额。 3.限制性规定。虽然法律允许当事人就上述三项内容协议变更，但如果在同一抵押财上还有其他抵押权人，则协议的变更可能影响到他们的利益，如担保范围扩大，使后位抵押权人受偿范围缩的。为了保护第三人的利益，民法典对最高额抵押协议的变更作出了一些限制性规定。即抵押权人和抵押人对协议的变更不得对其他抵押权人生不利影响，否则该变更无效。 423条 最高额抵押权所担保债权确定事由 第423条 有下列情形之一的，抵押权人的债权确定 四抵押权人知道或者应当知道抵押财被查封扣押； 五债人抵押人被宣告破或者解散； 第206条 有下列情形之一的，抵押权人的债权确定 
